راجع بالترتيب: (1) وصف الوحدة بدقة: الرقم، الدور، المساحة ونوعها، الاتجاه، ومساحة الحديقة/الروف. (2) السعر النهائي وجدول السداد بالتواريخ، ووديعة الصيانة وأي رسوم (جراج، نادي). (3) موعد التسليم وفترة السماح وغرامة التأخير. (4) مواصفات التشطيب مكتوبة. (5) شروط التنازل/إعادة البيع ورسومها. (6) شروط الإلغاء والاسترداد. (7) التزام المطور بالتسجيل ومن يتحمل مصاريفه. (8) حق تعديل التصميم أو المساحة وحدوده. (9) الضمانات بعد الاستلام. لو بند مش واضح، اطلب تعديله مكتوب — الكلام الشفهي من السيلز مش بيلزم حد.
معلومات عامة للتوعية وليست استشارة قانونية أو مالية. راجع محامي ومستشار عقاري قبل أي توقيع.
لو برة مصر تقدر تعمل توكيل رسمي من القنصلية المصرية لشخص تثق فيه يوقّع ويتعامل نيابةً عنك (توكيل خاص بالشراء والتعاقد)، والتحويلات بتتم بنكيًا. بعض المطورين بيقبلوا الحجز والتعاقد أونلاين مع إرسال المستندات بالبريد. مهم تحدد صلاحيات التوكيل بدقة، وتراجع العقد بنفسك قبل ما الوكيل يوقّع.
اطلب من المطور: (1) عقد الأرض أو قرار التخصيص من هيئة المجتمعات العمرانية أو الجهة المالكة، (2) رخصة البناء ورقمها، (3) القرار الوزاري لو المشروع في مدينة جديدة. وابحث عن: مشاريع سلّمها المطور قبل كده ومواعيد تسليمها الفعلية، والأحكام أو الشكاوى المنتشرة. على روفيرا بنعرض أعمال المطور السابقة وتقدم الإنشاءات ومؤشر ثقة محسوب من بيانات المنصة (مش تقييم شخصي)، ولو الترخيص مش موثق على المشروع بنقولها بوضوح. وأخيرًا: مطور جديد مش معناه مشروع سيئ، لكن اطلب ضمانات مكتوبة أكتر.
أول حاجة راجع العقد: موعد التسليم مكتوب؟ فيه فترة سماح (grace period) — عادة 6 شهور لسنة؟ فيه غرامة تأخير أو حق إلغاء بعدها؟ التأخير الشائع في السوق المصري موجود، وقوتك في البند المكتوب. وثّق مراسلاتك مع المطور كتابيًا، واطلب جدول زمني محدث. لو التأخير تعدى فترة السماح ومفيش استجابة، الخطوة التالية إنذار رسمي عن طريق محامي. على روفيرا بنعرض تقدم الإنشاءات اللي المطور بينشره عشان تتابع بنفسك.
أيوه، الضريبة العقارية السنوية بتتحسب بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية التقديرية للوحدة بعد خصم نسبة مصاريف، وبيتم تقديرها كل 5 سنين. المسكن الخاص الرئيسي بيتعفى لو قيمته السوقية أقل من حد الإعفاء (كان 2 مليون جنيه). الوحدات تحت الإنشاء مش بتخضع لحد ما تتسلم. التفاصيل بتتغير — اسأل مأمورية الضرائب العقارية أو محاسب.
ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من إجمالي قيمة البيع، وبيدفعها البائع عند التصرف (البيع) مش المشتري، وبتتحسب على القيمة كلها مش على الربح. لو بتشتري وحدة جديدة من شركة مطور فالمطور بيتحاسب ضريبيًا كشركة والضريبة دي مش على المشتري. لو هتبيع وحدتك بعدين (ريسيل) حط الـ2.5% في حساباتك. ده غير الضريبة العقارية السنوية اللي بتتحسب على القيمة الإيجارية وبيُعفى منها المسكن الخاص تحت حد معين. راجع محاسب للحالة بتاعتك.
