العقد الابتدائي هو عقد البيع اللي بتوقّعه مع المطور أو البائع: بيثبت الاتفاق (الوحدة، الثمن، جدول السداد، موعد التسليم، الشروط) لكنه غير مسجل. العقد النهائي هو اللي بيتشهر في الشهر العقاري وبينقل الملكية رسميًا في مواجهة الجميع. أغلب وحدات المطورين في المدن الجديدة بتتباع بعقد ابتدائي والتسجيل بيتم بعد ما المطور يسجّل الأرض. لو التسجيل اتأخر، فيه مسار قضائي معروف (دعوى صحة ونفاذ) — استشر محامي.
معلومات عامة للتوعية وليست استشارة قانونية أو مالية. راجع محامي ومستشار عقاري قبل أي توقيع.
التسجيل بيتم بعقد بيع نهائي في مكتب الشهر العقاري التابع للعقار، وبيحتاج سند ملكية البائع مسجل (بالنسبة لوحدات المطورين: بعد تسجيل الأرض باسم المطور). رسوم التسجيل بقت مقطوعة حسب المساحة بعد تعديلات 2020: تقريبًا 500 جنيه لحد 100 م²، 1000 من 100 لـ 200 م²، 1500 من 200 لـ 300 م²، و2000 فوق 300 م² — بالإضافة لرسوم بسيطة أخرى. الأرقام دي قابلة للتغيير، فاتأكد من المكتب أو محامي وقت التسجيل.
ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من إجمالي قيمة البيع، وبيدفعها البائع عند التصرف (البيع) مش المشتري، وبتتحسب على القيمة كلها مش على الربح. لو بتشتري وحدة جديدة من شركة مطور فالمطور بيتحاسب ضريبيًا كشركة والضريبة دي مش على المشتري. لو هتبيع وحدتك بعدين (ريسيل) حط الـ2.5% في حساباتك. ده غير الضريبة العقارية السنوية اللي بتتحسب على القيمة الإيجارية وبيُعفى منها المسكن الخاص تحت حد معين. راجع محاسب للحالة بتاعتك.
أيوه، الضريبة العقارية السنوية بتتحسب بنسبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية التقديرية للوحدة بعد خصم نسبة مصاريف، وبيتم تقديرها كل 5 سنين. المسكن الخاص الرئيسي بيتعفى لو قيمته السوقية أقل من حد الإعفاء (كان 2 مليون جنيه). الوحدات تحت الإنشاء مش بتخضع لحد ما تتسلم. التفاصيل بتتغير — اسأل مأمورية الضرائب العقارية أو محاسب.
أول حاجة راجع العقد: موعد التسليم مكتوب؟ فيه فترة سماح (grace period) — عادة 6 شهور لسنة؟ فيه غرامة تأخير أو حق إلغاء بعدها؟ التأخير الشائع في السوق المصري موجود، وقوتك في البند المكتوب. وثّق مراسلاتك مع المطور كتابيًا، واطلب جدول زمني محدث. لو التأخير تعدى فترة السماح ومفيش استجابة، الخطوة التالية إنذار رسمي عن طريق محامي. على روفيرا بنعرض تقدم الإنشاءات اللي المطور بينشره عشان تتابع بنفسك.
اطلب من المطور: (1) عقد الأرض أو قرار التخصيص من هيئة المجتمعات العمرانية أو الجهة المالكة، (2) رخصة البناء ورقمها، (3) القرار الوزاري لو المشروع في مدينة جديدة. وابحث عن: مشاريع سلّمها المطور قبل كده ومواعيد تسليمها الفعلية، والأحكام أو الشكاوى المنتشرة. على روفيرا بنعرض أعمال المطور السابقة وتقدم الإنشاءات ومؤشر ثقة محسوب من بيانات المنصة (مش تقييم شخصي)، ولو الترخيص مش موثق على المشروع بنقولها بوضوح. وأخيرًا: مطور جديد مش معناه مشروع سيئ، لكن اطلب ضمانات مكتوبة أكتر.
