التمويل العقاري في مصر بيتم عن طريق بنوك وشركات تمويل مرخصة من الهيئة العامة للرقابة المالية، وبيشترط في الغالب وحدة جاهزة ومسجلة أو قابلة للتسجيل — وده اللي بيخلي تمويل الوحدات تحت الإنشاء (أوف بلان) صعب. فيه مبادرات مدعومة من البنك المركزي بفوايد مخفضة لمحدودي ومتوسطي الدخل لكن بشروط على الدخل وسعر الوحدة والتسجيل، وأرقامها بتتغير. لو التمويل البنكي أساسي بالنسبة لك، ركّز على الوحدات الجاهزة المسجلة واسأل البنك قبل ما تحجز.
معلومات عامة للتوعية وليست استشارة قانونية أو مالية. راجع محامي ومستشار عقاري قبل أي توقيع.
خطط المطورين بتتسوّق على إنها «بدون فوائد»، وده صحيح شكليًا: مفيش نسبة فايدة مكتوبة. لكن تكلفة التمويل موجودة داخل سعر التقسيط نفسه — والدليل خصم الكاش. أفضل طريقة تعرف التكلفة الحقيقية: قارن سعر الكاش بإجمالي المدفوع في خطة التقسيط. على روفيرا الإجمالي بيتحسب لكل خطة (شامل الرسوم) عشان تشوف الفرق بوضوح.
الحسبة محايدة: خصم الكاش (اللي ممكن يوصل من 20% لـ 45% في بعض المشاريع) هو فعليًا تكلفة التمويل اللي المطور شايلها في التقسيط. قارن: لو معاك المبلغ، عائد البدائل (شهادات البنك مثلًا) على نفس المدة أكبر من الخصم ولا أقل؟ لو أكبر، التقسيط أوفر حتى مع السعر الأعلى. ولو الخصم أكبر من العائد أو السيولة مش هتحتاجها، الكاش أوفر. ولازم تحسب المخاطرة: الكاش في وحدة تحت الإنشاء بيحط فلوسك كلها عند المطور قبل الاستلام. على روفيرا سعر الكاش وخطط التقسيط بيظهروا جنب بعض عشان تقارن بالأرقام.
دفعة الاستلام نسبة من سعر الوحدة (مثلًا 5% أو 10%) بتتدفع وقت تسلّم الوحدة زيادة على الأقساط المنتظمة. مش كل الخطط فيها دفعة استلام، ولما بتكون موجودة بتقلل القسط الدوري لكنها بتحتاج تجهيز مبلغ كبير وقت الاستلام. خد بالك إن وديعة الصيانة وأي رسوم جراج بتتدفع في نفس الفترة تقريبًا.
وديعة الصيانة مبلغ خارج سعر الوحدة (عادة من 5% لـ 10% من السعر) بيتدفع مرة واحدة، غالبًا قبل أو عند الاستلام، وبيتحط في حساب صيانة الكمبوند لتشغيل الخدمات المشتركة (أمن، لاندسكيب، مصاعد…). مش بيترد، ومختلف عن الاشتراك السنوي للصيانة اللي بيتحصّل بعد كده من اتحاد الملاك أو شركة الإدارة. على روفيرا نسبة الصيانة بتظهر مع كل خطة سداد لما المطور يعلنها.
القاعدة الشائعة: مجموع أقساطك (العقار وغيره) ما يزيدش عن 30%–35% من دخلك الشهري الصافي، وحط في اعتبارك إن الأقساط الربع سنوية لازم تتقسم على 3 عشان تعرف الحمل الشهري الحقيقي، وإن فيه دفعات كبيرة بتيجي مع الاستلام (وديعة الصيانة، دفعة الاستلام). لو قولتلي القسط اللي يريحك شهريًا والمقدم اللي معاك، أقدر أدورلك على وحدات خطتها تناسب الرقمين دول بالظبط.
