العقد الابتدائي هو اتفاق مبدئي بين المشتري والمطور أو البائع، والعقد النهائي هو سند البيع الرسمي اللي بيوقع في الشهر العقاري. • العقد الابتدائي بيستخدم لحجز الوحدة وتحديد الشروط الأساسية زي السعر وجدول الدفع. • العقد النهائي (عقد البيع أو العقد المسجل) هو اللي بينقل الملكية رسمياً ويتسجل في الشهر العقاري. • التوقيع على الابتدائي بيبقى قبل اكتمال كل الأوراق، لكن ما ينفعش يعتمد كإثبات نقل ملكية. • الفترة بين الاثنين بتختلف حسب المشروع؛ اتفق على مواعيد ورسوم واضحة. • راجع محامي أو مستشار عقاري قبل التوقيع على أي عقد رسمي.
معلومات عامة للتوعية وليست استشارة قانونية أو مالية. راجع محامي ومستشار عقاري قبل أي توقيع.
يفضل وبشدة إن العقد الابتدائي يكون مكتوب وموقع، الكلام الشفهي ضعيف قانونيًا. • العقد المكتوب يحمي الطرفين ويحدد سعر الوحدة وجدول الدفع والغرامات. • وجود بنود واضحة عن التسليم والفروق في المساحة مهم. • إبقاء نسخ موقعة والإيصالات والرسائل مهم كأدلة. • لو الموقف فيه خلاف، العقد الشفهي يصعب إثباته في القضاء. • دايمًا خلى محامي يراجع العقد قبل التوقيع.
البند الأساسي لازم يكون واضح: وصف الوحدة والسعر وجدول الدفع وشروط التسليم. • وصف الوحدة: المساحة، الطابق، التشطيب، ووحدة رقم. • السعر وطريقة الدفع: مقدم، أقساط، فوائد أو خصومات. • مواعيد التسليم وفترات السماح والغرامات. • بند التسجيل والمسئول عن الرسوم والضريبة. • بنود الإلغاء والفسخ وحالات القوة القاهرة. • خلي محامي يراجع البنود قبل التوقيع.
عمولة السمسار غالبًا بتتحدد بالسوق وبالاتفاق—في كثير من الحالات المطور هو اللي بيدفع عمولة البروكر لكن ده مش قاعدة ثابتة. ضريبة التصرفات العقارية طبقًا للقواعد الحالية تَحمل عادة على البائع بنسبة حوالى 2.5%. رسوم التسجيل في الشهر العقاري مقطوعة وتُحتسب بشُرائح حسب المساحة، والمبالغ بتتغير بمرور الوقت، فافحص جدول الرسوم الحالي في مكتب الشهر العقاري. العقد لازم يوضح مين مسؤول عن كل بند مالي. استشير محاسب أو محامي قبل أي دفع لأن التفاصيل ممكن تختلف بين الحالات.
الغرامات لازم تكون مكتوبة وواضحة في العقد: إما مبلغ ثابت عن كل مدة تأخير أو نسبة محددة (مثلاً نسبة سنوية على المتأخرات) أو غرامة يومية/شهرية، مع تحديد فترة السماح قبل البدء في الحساب. العقد لازم يحدد طريقة الحساب، تاريخ بداية تطبيق الغرامة، وحد أقصى إن أمكن. لا تقبل بند مفتوح أو غامض قد يؤدي إلى مبالغ تعجيزية—استشير محامي أو مستشار مالي لمراجعة شرط الغرامات قبل الموافقة.
لو المطور اتأخر في التسليم للمشتري حق مطالبات حسب بنود العقد. • اتأكد من بند مواعيد التسليم والعقوبات على التأخير في العقد. • عادة يحق للمشتري طلب تعويض مالي أو خصم أو فسخ العقد في حالات معروفة. • بعض العقود فيها فترات سماح قبل احتساب الغرامة. • احتفظ بمراسلات رسمية وإخطارات للاثبات. • استشير محامي لمتابعة إجراءات المطالبة أو الفسخ.
