يعني ايه العائد الإيجاري وكيف بتحسبه بسرعة؟

نسبة DTI المقبولة بتختلف من بنك للتاني وغالبًا بتتراوح بين 30% و50% حسب سياسة البنك ونوع العميل، ف40% ممكن تكون صحيحة لكن قابلة للتغيير.

• بعض البنوك محافظون ويقبلوا نسبة أقل (مثلاً 30–35%).
• بنوك تانية أو عروض خاصة ممكن توصل لنسبة أعلى لو العميل عنده تاريخ ائتماني قوي.
• أيضًا نوع الدخل، الاستقرار ووجود ضمانات بتأثر على القرار.
• اسأل البنك عن كيفية حسابهم للنسبة (هل بيشملون كل الالتزامات أم لا).

لو الموضوع مهم لتخطيطك، استفسر من أكثر من بنك أو وسيط للحصول على مقارنة واضحة.

تحسب العائد الصافي بطرح كل المصروفات والضرائب السنوية من دخل الإيجار، ثم قسمة الناتج على تكلفة الشراء الكاملة وضربها في 100.

تفاصيل سريعة:

• اجمع الإيجار السنوي.
• اطرح مصاريف إدارة وصيانة وتأمين وعمولات وسداد القرض (فوائد أو أقساط الفرق).
• اطرح الضريبة السنوية على دخل الإيجار والضريبة العقارية السنوية إن وجدت. ملاحظة: ضريبة التصرفات (2.5%) ليست مصروفًا سنويًا بل تُحسب عند البيع وتُدرج ضمن تكلفة الشراء/البيع عند حساب ربح الريسيل.
• استشر محاسب أو مستشار لأن القواعد والشرائح الضريبية بتتغير.

تأخير القسط ممكن يؤدي لغرامات، تسجيل تأخر في السجل الائتماني، وفي الحالات القصوى قد يصل الأمر للإجراءات القانونية أو حجز العقار حسب العقد.

• معظم العقود فيها غرامات تأخير بنسبة مئوية أو مبلغ ثابت عن كل فترة.
• التأخر بياثر على السجل الائتماني وبيقلل فرص الحصول على تمويل لاحقًا.
• البنك أو المطور ممكن يتفاوض على إعادة جدول أو تحصيل مرتب.
• لو التأخر طويل، قد يبدأ إجراءات تنفيذية أو بيع الضمان.
• أبلغ الجهة الممولة فورًا وحاول تفاوض على حل مؤقت مثل تأجيل أو تعديل القسط.

لو الموضوع وصل لتأخير، استشر محامي مالي لاستكشاف حقوقك والتزاماتك.

خلاصة: 5% ممكن يكون مقبول لبعض المناطق والأنواع لكن بيعتمد على هدفك وتكاليفك.

• للسكَن السكني في مناطق راقية، 3–6% شائع، أما للوحدات التجارية أو الإدارية العائد بيبقى أعلى عادةً.
• لو عندك قرض أو مصاريف صيانة عالية، 5% ممكن ميكفيش.
• لو الهدف دخل ثابت طويل الأمد، الثبات أهم من النسبة العالية.
• قارن بعقارات مشابهة بالمناطق القريبة قبل القرار، واستشر مستشار مالي.

عادةً في مصر المطور هو اللي بيدفع عمولة البروكر (1–5%)، مش المشتري، لكن لازم تتأكد من العرض.

• في مشروعات السكن والتجاري، المطورين بيدفعوا عمولات للبائعين والوكلاء.
• لو بتتعامل مع وسيط مستقل، اقرأ العقد عشان تعرف مين المسؤول عن العمولة.
• في حالات خاصة المشتري ممكن يتفق يدفع عمولة إضافية لو ده تم الاتفاق عليه صراحة.
• عمولة البروكر تختلف من 1% لغاية 5% حسب السوق والمشروع.

لو العقد مش واضح، اطلب بلاغ كتابي أو راجع محامي قبل التوقيع.