لو هاجمّع عقارات لمستثمرين، ايه المعايير اللي أركز عليها للعائد؟

حساب العائد مع تقسيط بياخد في الاعتبار المدفوعات الشهرية وتكلفة الفرصة؛ استخدم صافي التدفق النقدي الفعلي.

• احسب إجمالي المدفوعات اللي هتدفعها للمطور (سعر + فوائد أو متأخرات).
• احسب الإيجار السنوي المتوقع بعد التسليم واطرح المصاريف.
• احسب العائد كنسبة من إجمالي ما دفعتَه لحد وقت معين أو من القيمة السوقية الفعلية.
• لعمل حساب دقيق استخدم صافي القيمة الحالية (NPV) أو IRR لو بتقدر.
• راجع مستشار مالي لأن الحسابات بتختلف حسب شروط التقسيط.

ماينفعش نقول عامة عن كل القاهرة أو الأسكندرية؛ العائد بيتحدد بالموقع داخل كل مدينة ونوع العقار.

• في مناطق معينة بالقاهرة العائد ممكن يكون أعلى بسبب الطلب على مكاتب وسكن طلابي.
• على الساحل أو إسكندرية فيه مناطق سياحية بعائد موسمي مختلف.
• المقارنة بتعتمد على الحي، القرب من خدمات، وحالة المبنى.
• الأفضل تقارن عقارات مشابهة بالمناطق المعنية بدل المقارنة على مستوى المدينة كلها.
• راجع بيانات سوقية ومشاور عقاري محلي قبل القرار.

تقريبًا الواجب تحط نسبة من الإيجار أو من سعر الشراء كمصروفات صيانة ووديعة؛ الودائع عادةً 5–10% لكن بتختلف.

• وديعة الصيانة عادةً 5–10% من سعر الوحدة تقريبًا (قابلة للتغيير حسب المطور).
• احسب مصاريف سنوية للصيانة (أجزاء مشتركة، تصليحات) حوالي 1–3% من قيمة العقار سنويًا كمبدأ عام.
• اضافة للتأمين والمرافق والعمولات.
• لو مبنى جديد مصاريف البداية منخفضة لكن بعد كده بتزيد.
• راجع قوانين المطور وإدارة العقار واستشر محاسب.

ممكن تجيب بيانات من مصادر متنوعة للتأكد: إعلانات السوق، تقارير المنصات العقارية، وكلاء محليين.

• منصات العقارات والمواقع الإعلانية بتنشر متوسطات ومقارنات.
• اسأل سماسرة محليين واطلب بيانات عن الشغور والأسعار.
• تقارير شركات الأبحاث العقارية ومؤسسات التطوير تنشر بيانات فصلية.
• استخدم أدوات المنصة للبحث والمقارنة وحاسبة الأقساط.
• تأكد إن البيانات محدثة لأن السوق بيتغير بسرعة وراجع مستشار قبل القرار.

نعم فيه ضرائب وإجراءات مهمة لكن التفاصيل بتتغير، فالمهم تعرف القواعد العامة وتراجع جهة رسمية.

• ضريبة التصرفات العقارية 2.5% على البائع تقريبًا.
• الضريبة على الدخل من الإيجار بتطبق حسب فئات ودخل المالك — يختلف ويحتاج حساب.
• الضريبة العقارية السنوية عليها حد إعفاء للمسكن الخاص كان تقريبا 2 مليون جنيه، القوانين قابلة للتغيير.
• في معاملات الريسيل ممكن يكون فيها ضرائب على الأرباح حسب الحالة.
• راجع محاسب أو مصلحة الضرائب أو محامي لأن القوانين تتغير.