عايز احسب العائد لو شريت بعقد تقسيط مع مطور، ازاي؟

تقريبًا الواجب تحط نسبة من الإيجار أو من سعر الشراء كمصروفات صيانة ووديعة؛ الودائع عادةً 5–10% لكن بتختلف.

• وديعة الصيانة عادةً 5–10% من سعر الوحدة تقريبًا (قابلة للتغيير حسب المطور).
• احسب مصاريف سنوية للصيانة (أجزاء مشتركة، تصليحات) حوالي 1–3% من قيمة العقار سنويًا كمبدأ عام.
• اضافة للتأمين والمرافق والعمولات.
• لو مبنى جديد مصاريف البداية منخفضة لكن بعد كده بتزيد.
• راجع قوانين المطور وإدارة العقار واستشر محاسب.

ركز على الموقع، نوع العقار، نسبة الشغور، المصاريف الثابتة والمتغيرة، وهيكل التمويل.

• الموقع والطلب المحلي هو العامل الأكبر في العائد.
• نوع العقار (سكني/تجاري/إداري) يحدد متوسط العائد والمخاطر.
• تحقق من تاريخ الشغور ومتوسط الإيجار في المنطقة.
• راجع مصاريف الصيانة والعمولات والضرائب المتوقعة.
• قيم هيكل التمويل (قرض أم نقدي) لأن الفائدة تأثر على العائد الصافي.
• استشر مستشار مالي لتجهيز محفظة متوازنة لكل مستثمر.

نعم فيه ضرائب وإجراءات مهمة لكن التفاصيل بتتغير، فالمهم تعرف القواعد العامة وتراجع جهة رسمية.

• ضريبة التصرفات العقارية 2.5% على البائع تقريبًا.
• الضريبة على الدخل من الإيجار بتطبق حسب فئات ودخل المالك — يختلف ويحتاج حساب.
• الضريبة العقارية السنوية عليها حد إعفاء للمسكن الخاص كان تقريبا 2 مليون جنيه، القوانين قابلة للتغيير.
• في معاملات الريسيل ممكن يكون فيها ضرائب على الأرباح حسب الحالة.
• راجع محاسب أو مصلحة الضرائب أو محامي لأن القوانين تتغير.

ماينفعش نقول عامة عن كل القاهرة أو الأسكندرية؛ العائد بيتحدد بالموقع داخل كل مدينة ونوع العقار.

• في مناطق معينة بالقاهرة العائد ممكن يكون أعلى بسبب الطلب على مكاتب وسكن طلابي.
• على الساحل أو إسكندرية فيه مناطق سياحية بعائد موسمي مختلف.
• المقارنة بتعتمد على الحي، القرب من خدمات، وحالة المبنى.
• الأفضل تقارن عقارات مشابهة بالمناطق المعنية بدل المقارنة على مستوى المدينة كلها.
• راجع بيانات سوقية ومشاور عقاري محلي قبل القرار.

حساب العائد للوحدة الإدارية نفس فكرة السكني لكن احسب كل مصادر الدخل والمساحة القابلة للتأجير.

• حدد المساحات المؤجرة (مكاتب، سيرفس، مخازن إذا فيها).
• اجمع إجمالي الإيجار السنوي من كل جزء.
• اطرح مصاريف إدارة، صيانة، فواتير مشتركة، وضرائب محتملة.
• اقسم صافي الدخل على تكلفة الشراء أو الاستثمار الأولي واضرب في 100.
• للكتابات التجارية، راجع شروط الترخيص واللوائح بالمبنى.
• استشر محاسب أو مدير عقاري لحساب دقيق.