أول خطوة إنك تبص على سعر المتر في المنطقة وتصالحه مع الواقع، بعد كده تجمع كل المصاريف على بعض، وبعدين تحكم على خطة السداد وسجل تسليم المطور. لو مشيت بالترتيب ده، هتعرف بسرعة سعر الوحدة مناسب ولا مبالغ فيه.
1. قارن سعر المتر في نفس المنطقة
ماينفعش تحكم على إعلان لوحده؛ لازم تشوف المدى الطبيعي في المنطقة ونوع الوحدة.
في السادس من أكتوبر، الشقق الجديدة من المطورين غالبًا:
- سعر المتر: من 75 ألف لـ 112 ألف للمتر المبني.
- سعر الوحدة: من 8 مليون لـ 17 مليون تقريبًا للمساحات الشائعة.
سعر المتر بيتغيّر جوه أكتوبر نفسها حسب:
- مكان المشروع: جوه الأحياء القديمة ولا على محور رئيسي قريب من مولات كبيرة.
- حالة المنطقة: جاهزة وخدماتها شغالة ولا لسه بتتبني.
- نوع الكمبوند ومستوى التشطيب.
لو لقيت مشروع سعْره أعلى من المدى ده، اسأل: هل فيه تشطيب أرقى؟ موقع مميز؟ تسليم قريب وتقسيط طويل؟ لو مفيش مبرر واضح، السعر ممكن يبقى مبالغ فيه.
لو عايز تشوف مدى الأسعار بنفسك، ممكن ترجع لصفحة سعر المتر في السادس من أكتوبر أو تقارن بين شقق مختلفة من هنا: شقق في السادس من أكتوبر.
2. احسب التكلفة الكاملة مش السعر بس
سعر الإعلان مش هو اللي هتدفعه في الآخر. ركّز على:
- المقدم.
- القسط ومدة التقسيط.
- وديعة الصيانة.
- مصاريف الجراج والنادي (لو منفصلين).
- مصاريف التنازل أو التسجيل.
مثال حسابي لو شقة بـ 7.2 مليون:
- مقدم 10% → 720 ألف.
- باقي 6.48 مليون على 8 سنين → حوالي 810 ألف في السنة، يعني حوالي 202 ألف كل 3 شهور.
جدول سريع يساعدك تجمع الأرقام:
| البند | تسجّله إزاي؟ |
|---|---|
| سعر الوحدة في العقد | السعر بعد الخصم لو فيه كاش أو عرض |
| المقدم | النسبة والمبلغ الفعلي |
| الأقساط | قيمة القسط، وعدد السنين، ووجود دفعات سنوية ولا لأ |
| وديعة الصيانة | نسبة تقريبية 8% – 10% أو رقم ثابت |
| الجراج والنادي | متضمن ولا منفصل؟ كام وهتدفعه إمتى؟ |
ممكن تستخدم حاسبة القسط على روفيرا من هنا: حاسبة القسط، وصفحة تقدر تشتري بكام علشان تشوف الشقة دي تقيلة على ميزانيتك ولا لسه في الأمان.
3. اسأل على معاد الاستلام والتشطيب
سعر المتر في الشقة الجاهزة غير اللي لسه هتستلمها بعد 3–4 سنين.
- لو الاستلام قريب: السعر غالبًا أعلى، بس هتوفر إيجار أو سكن بديل.
- لو الاستلام بعيد: القسط أقل نسبيًا، بس هتستنى أكتر.
كمان شوف حالة التشطيب:
- كور آند شل.
- نص تشطيب (اقرأ ده: يعني إيه نص تشطيب؟).
- متشطب بالكامل.
التشطيب الجيد يبرر فرق سعر، لكن اسأل دايمًا على مواصفات التشطيب مكتوبة في العقد.
4. راقب المطور وسجل التسليم
قبل ما تحجز، مهم تعرف المشروع بيتبني فعلًا ولا مجرد ماكيت حلو.
- دور على صور تنفيذ حديثة أو زيارة على الطبيعة.
- اقرا عن المشروع في مصادر تانية، وراجع مقال: إزاي تتأكد إن المطور العقاري موثوق؟.
- لو وحدة تحت الإنشاء، المقال ده مهم: شقة تحت الإنشاء: إزاي تعرف إن المشروع بيتبني فعلًا؟.
لو هتمضي على حجز أو عقد، يفضل محامي عقاري يراجع البنود معاك، خاصة مواعيد التسليم والغرامات.
5. قارن خطة السداد بوضعك إنت
خطة سداد مريحة مش معناها سعر عادل.
- قارن إجمالي اللي هتدفعه في آخر التقسيط بسعر الكاش لو متاح.
- اسأل على خصم الكاش، واقرأ: خصم كاش على العقارات في مصر.
- شوف التزاماتك التانية: مدارس، عربية، ديون… ووازنها مع القسط.
لو محتار بين خطتين، المقال ده هيساعدك بالأرقام: قارن عرضين تقسيط لنفس الشقة.
أسئلة سريعة
أبدأ بإيه وأنا بقوّم سعر أي وحدة؟
ابدأ بسعر المتر مقارنة بالمنطقة، بعدين احسب التكلفة الكاملة بالمقدم والأقساط والمصاريف، وبعدين بص على المطور والاستلام.
أقيّم سعر شقة ريسيل إزاي؟
قارنها بسعر المتر في الوحدات الجديدة في نفس المنطقة، وخد بالك إن الريسيل والكاش في العادة سعرهم أقل؛ ركّز على حالة التشطيب ومعاد التسليم والورق.
أفرق إزاي بين سعر عالي مبرر وسعر مبالغ فيه؟
سعر أعلى يبقى منطقي لو فيه: موقع أحسن، تشطيب أحسن، استلام أسرع، أو خطة سداد مريحة فعلًا. لو مفيش حاجة من دول واضحة، غالبًا السعر مبالغ فيه.
أراجع إيه قانونيًا قبل ما أحجز؟
راجع نسخة الحجز أو العقد مع محامي: ملكية الأرض، الترخيص، مواعيد التسليم، غرامات التأخير، والمصاريف الإضافية المكتوبة، قبل ما تدفع جدية حجز كبيرة.
المقال ده ممكن يفيد حد تعرفه
لو في حد بيفكر يشتري أو يستثمر، ابعتله المقال في ثانية — على واتساب أو أي مكان تاني.
